Как купить квартиру и потерять всё?

Про историю с певицей Ларисой Долиной, через суд вернувшей свое жильё после его продажи мошенникам, уже слышали все. По всей стране увеличивается количество судебных дел о признании сделок с недвижимостью недействительными. В итоге добросовестные покупатели, которые иногда успевают сделать ремонт квартиры и вселиться, теряют и деньги, и жильё.

Это системный сбой, когда жертвами становятся все, кроме преступников. Как работает эта схема? Давайте разбираться.

Как это происходит на практике?

Сценарий почти всегда один и тот же. Пожилой человек под давлением мошенников, которые могут представляться сотрудниками спецслужб, срочно продаёт квартиру, часто по заниженной цене. Сделку оформляют юридически безупречно: через нотариуса или МФЦ, с регистрацией в Росреестре. Покупатель, ничего не подозревая, заселяется и обустраивает свою квартиру. Но через несколько месяцев или даже лет продавец (или его родственники) обращается в суд, пытаясь оспорить сделку. В суде фигурируют одни и те же статьи Гражданского кодекса:

1. Статья 177— сделка, совершённая лицом, не способным понимать значение своих действий.

2. Статья 178 — сделка, совершённая под влиянием заблуждения.

3. Статья 179 — сделка, заключённая под влиянием обмана, насилия, угрозы или тяжёлых обстоятельств.

Если суд удовлетворяет иск, квартиру возвращают прежнему владельцу. Закон предусматривает, что покупатель должен вернуть жилье, а продавец – все полученные деньги (так называемая двусторонняя реституция). Однако именно на этом этапе покупатель может столкнуться с главной проблемой. Деньги от продажи квартиры пожилой продавец, как правило, уже отдал мошенникам. И возвращать покупателю попросту нечего. Формально взыскание можно обратить на другое имущество продавца, но его часто нет. Покупатель остаётся и без квартиры, и без денег, а если он брал ипотеку — ещё и с огромным долгом перед банком.

Непредсказуемость судов

Единого подхода в судебной практике пока нет. Исход дела почти непредсказуем, во многом зависит от субъективного мнения судьи и заключения судебно-психиатрической экспертизы. Количество продаж, аннулированных из-за мошеннического давления на продавцов, за два года выросло на 20%. Согласно данным Росреестра, только в прошлом году суды аннулировали более 3000 сделок с недвижимостью, где продавцами выступали пенсионеры.

Но иногда суды встают на сторону добросовестных покупателей. Например, в Амурской области суд отказал пенсионерке в возврате квартиры, так как признал новую владелицу добросовестным приобретателем.

Что делать покупателю?

Юристы и риелторы, столкнувшись с лавиной обращений, сформулировали конкретные рекомендации, которые выходят далеко за рамки стандартной проверки выписки из ЕГРН. Например, сейчас как никогда важно потребовать от продавца справку из психоневрологического диспансера, хотя даже эта мера не гарантирует полной защиты.

1. Важно оценить адекватность и осознанность действий продавца.

• Встречайтесь с продавцом без его «помощников». Общайтесь без его родственников или друзей, которые могут говорить за него или давить.

• Задавайте открытые вопросы: «Расскажите, почему решили продать?», «Куда планируете переехать?». Слушайте, насколько логичны и подробны ответы.

• Спросите о неочевидном: Задайте внезапный вопрос о соседях, работе управляющей компании. Заученный или уклончивый ответ — повод задуматься.

• Поговорите с соседями: Они могут знать о странностях в поведении продавца или о частых визитах подозрительных лиц.

«Покупая квартиру у пожилого человека, при малейших сомнениях стоит пригласить на сделку лицензированного врача для освидетельствования. Если договор заверяется нотариально, это медицинское заключение становится частью нотариального дела на хранение», — посоветовал основатель и руководитель компании «Rich Недвижимость», риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков.

2. Изучите историю собственности и доступную информацию о продавце.

Проверьте, как квартира перешла к продавцу. Если она была получена по дарственной не от родственника незадолго до продажи — это классический признак «подставной» сделки.

Проверьте продавца на банкротство (ЕФРСБ — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве), наличие судебных споров и исполнительных производств (ФССП — Федеральная служба судебных приставов).

3. Забудьте о наличных. Только безналичный расчёт с чётким отслеживанием платежа. Платеж осуществляется с банковского счета покупателя прямо на счет продавца, обычно в присутствии нотариуса. Это обеспечивает юридическую прозрачность и защиту, так как нотариус фиксирует факт перевода денег перед регистрацией сделки в Росреестре.

Пропишите в договоре, что окончательный расчёт происходит после полной передачи недвижимости, а не сразу после регистрации в Росреестре.

Какие законопроекты готовят для защиты от мошенников?

В Госдуме проблему признали системной. Обсуждаются несколько законодательных инициатив:

1. «Период охлаждения». Предлагается заморозить регистрацию сделки на короткий срок, чтобы у продавца, особенно пожилого, было время передумать. С такой инициативой выступил спикер нижней палаты парламента Вячеслав Володин.

2. Обязательное уведомление близких родственников продавца о готовящейся сделке. Такую идею выдвинула зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

3. Зампредседателя комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин предложил создать единый стандарт психиатрического освидетельствования для участников сделок с недвижимостью, чтобы снизить субъективизм в оценке дееспособности.

Обязательное нотариальное удостоверение. Депутаты Сергей Колунов и Илья Вольфсон («Единая Россия») выступили с предложением заверять все сделки купли-продажи недвижимости у нотариуса для проверки добровольности волеизъявления. Кроме того, при сделке с единственным жильем одна из сторон должна оформить страховой полис на случай признания сделки недействительной в судебном порядке для покрытия возможных убытков.

Бендриков отметил, что одним из ключевых решений, способных изменить ситуацию, может стать специальное страхование сделок с пожилыми продавцами.

«Страховая берет на себя риск оспаривания сделки и возврата недвижимости. Но для этого её юристы будут тщательно проверять все документы продавца. Те самые “недобросовестные бабушки и дедушки”, за которыми стоят мошенники, просто не пройдут такую экспертизу — их схема раскроется», - прокомментировал риелтор.

Эксперт добавил, что страховые юристы заинтересованы в детальной проверке и часто запрашивают даже больше документов, чем банки. Такой механизм, по его мнению, может работать эффективнее, чем «период охлаждения».

Пока новые законы не приняты, единственная защита покупателя — собственная бдительность и тщательная проверка документов. Ответственность за всю проверку всё больше ложится на самих участников сделки.