Как купить квартиру в 2026 году?

2026-й — это новый 2016-й? Сомнительно, хотя в социальных сетях нас уже несколько недель пытаются убедить в обратном. Как минимум, это не работает в вопросах недвижимости, потому что цены на квартиры не поддаются трендам в социальных сетях — они продолжают расти, а жилье становится все менее доступным массовому покупателю.

«Веды» разбираются, что сегодня происходит с рынком недвижимости и есть ли связь между покупкой жилья и возрастом потенциального владельца.

О ситуации

Прошлый год удивил рекордами, например, высокой ключевой ставкой — до июня 2025 года она держалась на уровне 21%. Кроме того, упал объем строительства многоквартирных домов — на 15% по сравнению с 2024 годом, согласно исследованиям консалтинговых компаний. В 2025 году еще действовала семейная ипотека под 6%, а некоторые застройщики предлагали приятные условия по рассрочке, поэтому спрос на покупку жилья все-таки держался. А вот эскроу-счета девелоперов (перечисления покупателями денег на счета, где средства замораживаются до момента завершения строительства — прим. ред.) пополнялись не слишком активно. В целом объем предложения за 2025-й снизился на 20,7% — это минимальный показатель за последние три года.

Несмотря на суровые времена с высокими ставками по ипотеке (17–20% для стандартных программ, без льготных условий) и растущими ценами на недвижимость (например, в элитном жилье за год рост цен составил 21%), в Москве спрос на недвижимость в 2025 году уменьшился всего на 2% по сравнению с 2024 годом.

При этом объемы продаж остаются почти на прежнем уровне — в том числе за счет покупателей, которые приобретают жилье без привлечения ипотечных программ. К слову, на конец 2025 года средняя цена предложения в «старой» Москве составила 781 000 рублей за квадратный метр — это сопоставимо со стоимостью недельной поездки на Мальдивы для двоих...

При этом стоимость аренды жилья повысилась на 5-15% (по состоянию на конец 2025 года) по сравнению с прошлым годом. Снять «однушку» в Москве стоит 52-66 тысяч рублей в месяц — и даже при такой ценовой политике качество квартир оставляют желать лучшего, а хорошие варианты разбирают быстро.

Аренда или покупка?

По информации из открытых материалов исследований рынка жилья, по состоянию на 2025 год до 85% жителей России владеют собственным жильем, остальные 15% арендуют квартиры. 

В профессиональной среде отметили, что в последний год спрос среди потенциальных покупателей сместился в сторону вторичного рынка, так как первичный зависит от программ государственной поддержки. Кроме того, люди активнее смотрят новые локации будущего жилья.  

Ключевая ставка и льготные ипотечные программы

В середине декабря прошлого года Центробанк снизил ключевую ставку до 16%. По среднесрочному прогнозу, в 2026 году она будет держаться на уровне 13-15%, а уже в 2027 году может составить 7,5-8,5%.

Согласно разным оценкам, жители России в 2025 году взяли ипотеку на 4,4-4,5 триллиона рублей — это всего на 9% меньше, чем в 2024 году. То есть люди продолжают покупать жилье, несмотря на высокие цены и процентные ставки. Кроме того, в декабре из-за изменений правил выдачи семейной ипотеки с 2026 года (с 1 февраля 2026 года только один из супругов может оформить кредит по семейной ипотеке под 6%, а не оба — прим. ред.) случился пик продаж (с середины 2024 года) — было продано квартир на 735 миллиардов рублей. 

«В декабре в Москве и области спрос на жилье вырос на 24%, лидером по темпам роста стали новостройки в старых границах города и в ближнем Подмосковье», — отметила Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat.

Теория поколений в вопросе недвижимости

В соцсетях вирусится версия, что миллениалы взрослеют по какому-то плану, в котором один из обязательных и чуть ли не первых пунктов — покупка своего жилья. Зумеры же в этом вопросе свободнее и не хотят привязываться к одному месту.

«Веды» поговорили с психотерапевтом Светланой Новоселовой и узнали, действительно ли существуют различия между поколениями в вопросах выбора жилья:

«Да, в России предпочтения представителей разных поколений различаются: зумеры выбирают аренду, а миллениалы активно берут ипотеку. По моим наблюдениям, большинство зумеров не имеют собственной недвижимости и предпочитают аренду студий или евродвушек. Миллениалы, напротив, берут чаще ипотеку».

По словам специалиста, это связано с тем, что зумеры боятся обязательств на длинной дистанции. В то же время миллениалы, которые росли и взрослели в спокойное время (в нулевые), готовы мириться и с процентными ставками, и с кредитами на десятки лет, главное — иметь что-то в собственности.

Из личного опыта

Мы решили узнать напрямую у представителей разных поколений, все-таки, что выберут они: ипотеку, но выплаты за свое жилье, или же аренду с перечислением денег постороннему человеку.

Евгения (миллениал), купила квартиру в Москве, 31 год

«Покупки квартиры не было в планах до 29 лет, потому что я была готова снимать жилье до старости и совершенно не понимала, как устроен рынок недвижимости и тем более ипотека. Мне было попросту страшно решиться на этот шаг. Я не скажу, что почувствовала опору, просто ощущение от своего жилья и съемного — очень разные. Сейчас квартира — территория моего прайда, где все должно быть продумано».

Елена (миллениал), снимает квартиру в Москве, 29 лет

«Я всегда думаю о покупке квартиры — это буквально моя фоновая тревожная мысль. Но пока я не знаю, где нужно работать и сколько зарабатывать, чтобы без чьей-либо помощи или продажи других крупных активов купить себе квартиру в Москве. При этом я уже давно работаю на руководящих позициях. На данный момент мне нравятся условия съема жилья, в котором я живу уже шесть лет. Также территориальное расположение — я живу в центре Москвы. Но все-таки я планирую покупать квартиру — думаю, когда возникнет потребность в расширении: в браке, при планировании ребенка».

Георгий (зумер), снимает квартиру в Москве, 27 лет

«Я снимаю квартиру, потому что не могу себе позволить купить жилье, и вряд ли смогу в Москве в ближайшее время — это выглядит нереалистично. Мне нравится, что я живу один, сам себе хозяин. Еще арендованное жилье проще оставить в случае чего. Собрал вещи и улетел, а со своей недвижимостью все сложнее — она как якорь. Да и какие-то бытовые штуки не по моей вине — это зона ответственности хозяйки, а не моя».

Какие прогнозы

Эксперты ожидают, что цены на жилье этом году продолжат расти — в среднем на 14-15% за год в Москве и Санкт-Петербурге. При этом высокие ставки по ипотеке сохранятся, но при этом люди все равно продолжат покупать жилье, также ожидается отложенный спрос на недвижимость. 

Специалисты в агентстве недвижимости «Союз Девелоперов Москвы» поделились с нами прогнозами на этот год и советами. Рынок 2026 года требует от покупателей новых стратегий. Из-за НДС 22% увеличатся цены на квартиры минимум на 10%. При этом неликвид может дешеветь. Ипотечные ставки останутся высокими, но возможное снижение ключевой ставки ЦБ способно в будущем спровоцировать спрос. 

В 2026 году агентство советует использовать длинные рассрочки на жилье или траншевую ипотеку (ситуация, при которой банк выдает средства не сразу, а частями, поэтому заемщик выплачивает проценты только за полученные суммы — прим. ред.) — это хороший способ удерживать ежемесячный платеж по ипотеке на низком уровне, пока дом строится.

«Ищите объекты в КРТ-проектах (комплексное развитие территорий — государственные программы по обновлению городской среды, которые предусматривают одновременное строительство жилья, социальной и транспортной инфраструктурой — прим. ред.) с метро/МЦД для быстрого роста стоимости этого жилья и рассматривайте субсидии застройщиков», — отметили в агентстве недвижимости «Союз Девелоперов Москвы».

Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat, уверена, что всем, кто планирует покупать жилье, стоит использовать все варианты, чтобы снизить платеж по ипотеке на ближайшие годы.

«Это может быть участие в программе семейной ипотеки, субсидирование от застройщика, рассрочка до завершения строительства, скидки. А в будущем, после снижения учетной ставки, покупатель сможет произвести рефинансирование кредита и оптимизировать размер переплаты».

Как выгодно купить квартиру в 2026-м? 

Покупайте жилье на ранних этапах строительства. На момент сдачи дома цена может увеличиться по сравнению с первоначальной на 30%.

Смотрите на планировку. Главное, чтобы пространство было функциональным.

Обращайте внимание на репутацию застройщика. В противном случае можно вписаться в долгострой и не получить ни денег, ни квартиры.

Ориентируйтесь на район. Вероятность, что сегодня вы приобретете квартиру в доме, который строится в невзрачной промзоне, а к моменту въезда там уже будут метро и развитая инфраструктура — высока.

Яркий пример такой локации — «Южный порт» , который пока не так раскручен, но при этом с каждым месяцем развивается — есть большой транспортный узел, больницы, поликлиники, школы и детские сады. Здесь же — выход к Москве-реке, а, следовательно, и неспешные прогулки летними вечерами. В кластер уже пришли  ведущие девелоперы. Здесь строят современные жилые кварталы, деловой и технологический хаб, новую инфраструктуру, зеленые парковые зоны и пешеходную набережную с мариной, понтонными бассейнами, спа и даже парящим мостом для променадов. В перспективе 10-15 лет - настоящий город-сад. 

Цены на жилье здесь пока еще не такие высокие, какими они станут, когда все построится, оно и логично - на старте заходить всегда выгоднее. Например, в том же ЖК «Адмирал» от девелопера группы ПАО «Банк ВТБ» «Галс-Девелопмент» цена однокомнатной квартиры — в районе 18 млн рублей. Для сравнения — «однушка» в новостройке в районе «Технопарка» (15 минут от «Печатников» на машине) стоит уже больше 30 млн рублей.

«Адмирал» задуман как семейный жилой комплекс с самодостаточной средой внутри. Жить, учиться и работать можно будет рядом с домом.  Проект разделен на три квартала (порядка 5 000 квартир). В каждом из них – закрытый двор-парк в половину гектара, а между ними – пешеходный бульвар с велодорожками, вдоль которого будет различная коммерция: от кофейни, где по утрам можно будет брать вкусный кофе, до салонов красоты и фитнес-клубов. Вместе с первым кварталом построят школу и детский сад. Все это сделает повседневные маршруты проще и приятнее, а необходимость в дальних поездках можно будет свести к базовому к минимуму. 

Особое внимание уделено благоустройству: более 60% территории отведено под озеленение. Все это создаст ощущение парковой атмосферы под окнами своего дома.

В числе квартир как студии 29 кв. м, так и четырехкомнатные варианты в 99 кв. м для тех, кто с детства любит собираться за столом всей семьей.

Сегодняшние времена, увы, очень затратные, но, кажется, если и дальше откладывать серьезный шаг, нужный момент может просто не наступить.

Реклама. Застройщик и рекламодатель ООО "Специализированный застройщик "Галс-Шоссейная". 16+

Проектная декларация на сайте: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/63966 Erid: 2VfnxyJtET3