Дело Ларисы Долиной. Почему квартиру вернули Лурье?

Дело Ларисы Долиной и Полины Лурье стало одним из самых резонансных в медиапространстве. За заседанием Верховного суда (ВС) следили сотни тысяч человек. Онлайн-трансляция собрала 523 000 просмотров и стала одной из самых просматриваемых в истории суда. Решение ВС, вынесенное в пользу покупательницы, вызвало широкое обсуждение о пределах защиты добросовестных участников гражданского оборота. Можно ли считать этот вердикт справедливым?

«Правосудие в России есть, спасибо за это Верховному суду», — заявила адвокат Полины Лурье Светлана Свириденко.

Верховный суд Российской Федерации отказал Ларисе Долиной в иске о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Так право собственности сохранилось за покупательницей — Полиной Лурье. Решение ВС отменило акты нижестоящих судов, которые ранее удовлетворили требования Долиной. Верховный суд указал на существенные нарушения норм материального права, допущенные этими инстанциями.

Почему суды ошиблись?

Нижестоящие суды признали сделку недействительной по статье 178 Гражданского кодекса. (*сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной). Однако Верховный суд дал иное толкование.

Заблуждение Долиной, как установил ВС, касалось не самой сути сделки, а её мотивов и будущих последствий. Артистка полагала, что, оформив продажу, она остановит мошенников, а впоследствии сделку удастся отменить. Ключевым же является то, что она полностью осознавала сам факт продажи квартиры. По закону, заблуждение в мотивах не является основанием для отмены сделки, если гражданин понимал ее природу.

“Напротив, последующее поведение Долиной при оформлении сделки (обсуждение цены, перенос сроков заключения основного договора; детализация перечня отчуждаемого имущества через допсоглашение (оставить за собой отдельные вещи при продаже квартиры)) объективно свидетельствует о понимании структуры сделки купли-продажи квартиры, её предмета и правовых последствий (переход права собственности на квартиру и входящее в неё имущество, исключая оговоренные объекты)”, - отмечает адвокат Сергей Жорин.

ВС подчеркнул, что купля-продажа недвижимости — распространенная форма сделки, а Долина как дееспособное лицо с опытом предпринимательской деятельности (*артистка зарегистрирована как ИП) обязана понимать её последствия.

Что интересно, ВС применил очень важный критерий — добросовестность покупателя (или оценку поведения контрагента). Этот принцип был введен в 2013 г. в Гражданский кодекс. Он обязал оценивать поведение участников гражданского оборота.

“При рассмотрении исков по ст. 178 нельзя игнорировать права и защиту второй стороны – добросовестного контрагента. Недопустимо предоставлять продавцу, на которого воздействовали мошенники, больший объём защиты, чем покупателю, который действовал добросовестно”, — отметил Жорин.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение одной стороны не могло быть распознано другой. В данном деле ВС подчеркнул добросовестность Полины Лурье: она проверила документы, осмотрела квартиру, произвела оплату через банковскую ячейку, действовала с риелтором и не знала о влиянии мошенников на продавца. Суды предыдущих инстанций не установили факты её недобросовестности.

Важно отметить, что даже если бы сделка была признана недействительной, по статье 167 ГК РФ («двусторонняя реституция») каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное. Таким образом, Долиной пришлось бы возвратить Полине Лурье всю сумму, уплаченную за квартиру.

Почему не помогла экспертиза?

Пытаясь оспорить сделку, сторона Долиной дополнительно ссылалась на статью 177 ГК и утверждала, что на момент сделки певица не могла понимать значение своих действий. Однако этот довод также был отклонён. Суд первой инстанции предлагал назначить судебную психолого-психиатрическую экспертизу, но представители истицы отказывались, считая достаточными экспертизы из уголовного дела.

Как указал ВС, экспертиза исследовала понимание артисткой факта общения с мошенниками, а не осознание смысла договора купли-продажи. Более того, сама певица неоднократно отказывалась от ходатайства о назначении полноценной судебной психолого-психиатрической экспертизы, в последний момент отозвала уже поданное прошение и не появилась в суде, хотя такая возможность ей предоставлялась.

Важные правовые принципы, обозначенные Верховным судом

ВС подчеркнул, даже если гражданин стал жертвой преступления, это не приводит к автоматической отмене всех юридически грамотно оформленных им сделок с добросовестными лицами.

«Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контактирования», - сказано в определении по делу Долиной.

Совершение мошенничества само по себе не делает недействительными все последующие сделки, если контрагент по ним действовал добросовестно.

“Добросовестные покупатели станут объективно более защищёнными, а риск одновременно лишиться и денег, и квартиры для них снизится. Решение ВС устранило главную несправедливость и правовую угрозу, возникшую после решений нижестоящих инстанций, когда добросовестный покупатель мог потерять всё из-за действий мошенников, с которыми он не был связан. Теперь приоритетом объявлена стабильность сделки и защита того, кто действовал разумно и осмотрительно”, — комментирует Шупиков.

Несмотря на отказ в иске певице, Верховный суд не выселил Ларису Долину и её семью из спорной квартиры, отправив этот вопрос на новое рассмотрение в Мосгорсуд. ВС обратил внимание, что необходимо учитывать ст. 40 Конституции (право на жилище), указав, что выселение не может быть автоматическим следствием смены собственника без учета всех обстоятельств проживающих лиц. Долина вправе оставаться в квартире до вынесения нового решения суда (*заседание пройдет 25 декабря).

Решение Верховного суда стало ориентиром для всей судебной системы в вопросах оспаривания сделок с недвижимостью. И, возможно, именно этот вердикт приведет к пересмотру аналогичных дел.